总是被企业视为一种外部性的“碳排放”，正开始让企业付出代价，而且投资者也开始注意到这一点。为了了解更多，我采访了Fifth Wall这家专注于房地产碳排放影响力的风险投资公司。

在我们当前的资本主义模式中，企业经营所产生的碳排放和环境危害基本上是被企业和投资者忽略的外部性。但是，随着消费者、政策制定者和整个社会开始呼吁企业以更可持续的方式经营，与日常经营相关的成本开始逐渐上升，投资者也开始注意到这一问题。

在政府政策和税收模式、消费者需求和投资者前景的推动下，商业运营的社会许可证正迅速转向更具气候意识的标准。如果一家企业被发现在进行“漂绿”（假借绿色环保之名蒙蔽公众），或者华而不实地强调其绿色倡议，它可能会面临公众的强烈反对，甚至会受到法律和经济处罚。

房地产行业是气候变化和环境恶化的主要推动者，但一些商业地产投资商在很大程度上并不负责任，也从不打算对其房地产的碳足迹承担任何责任。根据一份保守的估计，全球房地产（行业碳排放量）占世界碳排放量的20%以上。尽管在很大程度上，全球化汇聚的各方利益相关者造就了这些拥有和经营商业地产与住宅地产的房地产企业，然而碳排放对气候的影响被这些企业认作是商业活动的外部性。这就意味着地球和我们生活的社区要为此付出代价，而不是由企业去负责解决这些碳排放问题。

风投公司Fifth Wall正是一家始终致力于投资那些能够解决房地产行业气候影响力问题技术方案的实践者。最近它获得了共益企业认证，这是一个由独立的非营利组织——共益实验室（B Lab）——根据经验证的环境和社会绩效授予的认证，旨在帮助房地产行业建立可测量的碳减排解决方案。

Fifth Wall的总参谋Michael New说，“尤其是在气候技术、可持续发展技术、绿色技术方面，我们努力成为许多大型房地产公司值得信赖的知己，他们也希望我们能帮助他们识别能够为其业务带来增值的新兴技术趋势，不仅是未来6到12个月的趋势，也是未来5到10年的趋势。而这正是Fifth Wall所扮演的角色。”

作为我的《更好的商业》一书中对共益企业研究的一部分，我采访了Michael New，以及一位在Fifth Wall监督整个公司可持续性投资实践的合伙人Tyson Woeste，我们的访谈涉及了这家公司在应对气候变化和获得共益企业认证方面所付出的努力。

今年早些时候，贵公司宣布设立了一个碳影响力基金，以帮助房地产业减轻并最终消除其温室气体足迹。您能谈谈为什么现在房地产行业的领导者们会更关注可持续发展的实践方式呢？

Woeste: 房地产，是产生温室气体最多的行业。如果你真的关心气候变化，我相信你首先应该解决的是房地产行业。就这么简单，对吧？所以，这样的局面维持了一段时间，但是在过去的12个月里，针对外部性的环境发生了三点变化。

第一个变化来自于监管机构。例如，您现在所在的纽约市，已经出台了针对房地产业务的累进碳税政策。另外，在华盛顿哥伦比亚特区、奥斯汀、洛杉矶和夏威夷，也都推行了这种针对房地产业务的累进碳税政策。基本上来说，监管机构对房地产企业计税的周期很短，税额也很高，因此在决策者认为重要的时间框架内对房地产企业进行定价。

另一个遏制外部性的力量来自大型公司，如亚马逊、微软、谷歌，他们正在采纳脱碳计划，这些公司承诺在五年内推出全面脱碳计划。然后，这些公司将对供应商的碳排放量数据提出要求并进行审计。如果你要求供应商提供碳排放量数据，而你又是像亚马逊这样拥有数据中心、物流中心和办公场所的大公司。在这种情况下，客户对房东脱碳的需求就会突然间激增起来。

第三个遏制外部性的力量来自公共和私人市场。在气候变化的案例中，社会活动家们把气候变化这一信号传递给了大型资本配置机构，比如养老基金、捐赠基金，以及那些在为资本寻找投资渠道时，明确要求低碳或脱碳配置的投资者。同时，就房地产作为最大的资产类别这个意义层面而言，针对外部性的变化确实正在成为关乎房地产企业资本成本的问题。

现在这样一种外部性，因为这些其他的东西而在被定价时直接算在今天的价格里。它已经不攻自破了，也就不再是一种外部性了。

除了碳影响力基金，您能告诉我更多关于Fifth Wall所做的努力吗？

New：房地产是全球最大的资产类别，但我们相信，与其他的超大产业相比，房地产在技术方面的投资历来存在不足。2016年Fifth Wall成立的时候，房地产行业就出现了技术断层的早期迹象。我们看到了能与美国和国外跨行业及跨资产类别的大型房地产投资商与开发商展开合作的机会，并因此投资于那些容易让房地产公司成为最大潜在终端用户的技术领域。因此，我们的商业模式能够促进我们投资组合中的公司与我们有限合伙人（LP）之间的各种合作伙伴关系。

在我们的投资组合中，有一些公司看起来并不像房地产科技公司。但这些企业可以通过接触大型房地产商（如零售房东）或者与大型写字楼内的租户建立合作伙伴关系来加速自己的销售。我们总是通过我们的有限合伙人网络、房地产知识和销售方面的专业知识来看待我们的投资，并加速这项业务的增长。这为我们投资组合中的这些公司提供了差异化的价值主张。

我们更倾向于仔细地思考我们期望投资的商业类型，以及这样类型的商业如何为我们的有限合伙人创造价值。

为了适应市场和消费者对气候敏感型企业的需求，Fifth Wall通过哪些方法使自身更加充满韧性？

New: 我们制定了环保型采购和采购本地产品的企业政策。这些都是我们很容易就能做到的事情，过去我们甚至还没有意识到自己已经做到了。当我们开始这方面的研究以及同时也是对共益企业认证过程的深入研究的时候，正巧赶上我们办公室的搬迁。当我们搬进一个崭新的办公室时，我们希望确保我们有一个完整而有力的废物回收和危险废物处理计划，并且我们还安装了当房间里没有太多活动的时候就会自动关闭的电灯。我们还更新了内部员工手册及员工道德规范准则，其中包括一项员工健康政策，而且还包括一项社区服务的企业政策，让员工每周有三天休假的时间来为社区做志愿者服务。为了支持绿色环保企业和本地企业，我们还正式地制定了环境和采购本地产品的企业政策，我们不再需要买所有（产品）都到亚马逊网站上去找。

我们也要非常重视这样一个事实，那就是我们不希望我们的ESG问卷只是一个勾选框。我们希望它能真正为我们的投资决策提供信息。因此，我们寻找公司价值观与Fifth Wall的使命相一致且在其产品中实际创造价值的公司，这些价值观进一步还可以应用于我们的战略有限合伙人。我们提出的问题会更加深入一点，“您为什么要做您现在做的事？它如何能真正告知Fifth Wall有关贵公司未来的商业潜力？”

成为一家获得认证的共益企业，如何帮助Fifth Wall去坚守使命和价值观，去坚守那些包括与环境问题有关的使命和价值观？

Woeste: 成为共益企业的原因有很多，而且每一个对Fifth Wall来说都合情合理。但随着我们对房地产气候技术方案不断增长的的需求做出了回应，我们开始在房地产领域进行投资——这就已经推动了公司内部的发展。

我们投资的公司中也有不少是共益企业，正是借助和他们合作、投资他们、了解它如何影响他们与我们的互动，所以我们就从这个角度了解了什么是共益企业。

共益企业所代表的价值观和商业模式对Fifth Wall的创始团队和我们每个人都很重要。

共益企业的认证是如何加强或实现Fifth Wall的使命的？

New: 当我们第一次完成共益企业影响力评估（BIA）的时候，我们就已经意识到，虽然事实上我们是一家初创企业，但在许多方面我们已经做得非常“正确”，但我们也明白我们还可以做得更好。我们将共益企业的认证流程作为审核我们内部实践的系统性工具，并借助它不断了解作为一家公司我们还可以改进的地方。在共益企业认证流程的帮助下，我们正式地制定了涉及员工关系、供应链和企业日常运营的各项政策。

其中最值得分享的感受是，我们的目标之一就是要帮助全球房地产行业减少温室气体排放，我们的初衷就是投资于那些可能帮助房地产投资商和开发商大胆去做到这一点的企业。

声明：

本文基于福布斯杂志英文版原文。更多信息详询《更好的商业：共益企业运动如何改变资本主义》。